Rīgas pašvaldības SIA "Rīgas namu pārvaldnieks" (RNP), tāpat kā lielākajai daļai apsaimniekotāju Latvijā, būtiskākā problēma ir augošie klientu parādi un to atgūšana, intervijā aģentūrai LETA saka jaunieceltais uzņēmuma valdes priekšsēdētājs Ronalds Neimanis, kurš cer uz valsts palīdzību situācijas risināšanai, mainot normatīvos aktus. Neimanis piedāvā, ka valsts varētu jau tarifos paredzēt rezervi, lai varētu segt izveidojušos parādu, vai arī ierobežot parādos slīgstošu īpašumu pārdošanas iespējas. Viņš gan pauž pārliecību, ka, sakārtojot un padarot efektīvāku pārvaldes sistēmu, aktivizējot parādu piedziņu no negodprātīgiem klientiem un izstrādājot nākotnes attīstības stratēģiju, var panākt, ka Latvijas lielākais namu apsaimniekošanas uzņēmums RNP spēs izrauties no desmit gadus ilgušas stagnācijas.

Intervijas dienā jūs jaunajā amatā esat aizvadījis aptuveni nedēļu. Vai šajā laikā ir izdevies apzināt situāciju, kādā pašlaik ir RNP?

Nevajag pārvērtēt manas iespējas. Visu līdz pēdējam sīkumam, protams, vēl apzinājis neesmu, bet galvenās problēmu grupas ir apzinātas. Vispirms jāatzīmē, ka par divām trešdaļām ir nomainījusies RNP valde. Viens valdes loceklis palicis no iepriekšējās pagaidu valdes. Mums ir jauns valdes loceklis, kurš atbild par finansēm un jauns valdes priekšsēdētājs.

RNP problēmjautājumus varu iedalīt divās grupās. Pirmā saistīta ar sliktu uzņēmuma pārvaldību, bet otrā - ar visas nozares problēmām. Lai labāk saprastu, kāda ir situācija uzņēmumā, ir jāsaprot, kas tad īsti ir RNP. Tas ir lielākais nozares uzņēmums. Devītais lielākais uzņēmums pēc darbinieku skaita valstī. RNP ir lielākais Baltijas nekustamo īpašumu pārvaldnieks. Mums ir 163 000 klientu, bet apsaimniekotajās mājās dzīvo aptuveni 400 000 līdz 500 000 cilvēku. Kopā RNP apsaimnieko 4200 mājas. Ņemot vērā, ka mēs esam nozares līderis, būtu normāli, ka uzņēmums piedalītos normatīvo aktu izstrādē, būtu normāli, ja tam būtu iespēja iespaidot nozares attīstību, risināt nozares problēmas. Taču neraugoties uz iepriekš minēto, redzams, ka uzņēmums apmēram desmit gadus ir stagnējis un, iespējams, bijis kādu politisko spēļu upuris. Pēdējo desmit gadu laikā uzņēmumā nomainījušies 25 valdes locekļi. RNP nav bijis ilgstošas valdes, liela daļa valdes locekļu bijuši pagaidu valdes locekļi. Normālā biznesā tas būtu neiedomājami, jo ir skaidrs, ka biznesā cilvēks, kuram nav ilgtermiņa perspektīvas uzņēmumā, nedomā par tā ilgtspēju, nedomā par stratēģiju, nedomā par tālejošiem mērķiem. Pārņemot uzņēmuma vadību, mēs redzam, ka uzņēmums ir jāglābj tā klientiem un darbiniekiem.

Ir skaidrs, ka lielākā daļa darbinieku ir uzņēmumam lojāli un uz mērķi orientēti. To apliecina arī tas, ka liela daļa darbinieku, kuri aiziet no RNP, ļoti ātri atrod darbavietas pie privātajiem pārvaldītājiem. Tajā pašā laikā ir jāsaprot, ka uzņēmumā ir cilvēki, kuri desmit gadu laikā nav sapratuši, ka klientam jābūt uzņēmuma uzmanības centrā. No šiem cilvēkiem mums būs jāatvadās. Tas attiecas arī uz negodprātīgiem darbiniekiem un uz tiem, kuru atrašanās vai amatu ieņemšanai mūsu uzņēmumā nav pamatojuma. No daļas šādu darbinieku jau ir atbrīvojusies iepriekšējā pagaidu valde, bet jaunā vadība šos jautājumus sakārtos līdz galam.

Kas ir šie cilvēki – politiskie ielikteņi, konsultanti...?

Negribu sīkāk komentēt šo jautājumu, jo vēl ir pamatīgi jāiedziļinās, taču iespējami ir abi šie varianti. Lai labāk saprastu, kāda ir situācija uzņēmumā, mēs analizējam auditoru ziņojumu. Tajā tika norādītas būtiskas problēmas saistībā ar iepirkumiem. Pagaidu valde, redzot iespējamo negodprātīgo attieksmi pret iepirkumu organizēšanu, šos iepirkumus ir apturējusi. Tas savukārt izraisa plānoto remontdarbu iekavēšanos. Jau iepriekš uzņēmumā bija problēmas ar remontdarbu organizēšanu. Ierasti remontdarbos līdzekļu apguve bija ap 80%. Šogad būs tikai aptuveni 50%. Taču gribu nomierināt iedzīvotājus, remontdarbiem paredzētā nauda nekur nepazudīs, remontdarbi tiks veikti un nauda tiks izlietota remontiem, tikai vēlāk. Šie darbi būs jāpaveic nākamgad. Labāk, lai iedzīvotāju nauda, kas ir uzkrājumos, pašlaik netiek izmantota un mēs to izlietojam godīgos, caurspīdīgos iepirkumos, nekā vēlāk laužam līgumus un tiesājamies, zaudējot laiku un finansējumu.

Vai situācija ar šiem iepirkumiem ir līdzīga kā ar liftu apkalpošanu, kur pat tika sākts kriminālprocess par iepirkumu?

Situāciju ar liftiem komentēt negribu, jo tur ir krimināllieta, bet saknes varētu būt līdzīgas. Situācija ir tāda, ka faktiski šobrīd plānotie remontdarbi ir apturēti un tas noticis negodprātīgas attieksmes pret iepirkumu organizēšanu dēļ.

Vai tie būs tie paši vai kādi jauni darbinieki, kuri gatavos jaunos iepirkumus?

Visticamāk, ka daļa būs citi. Tajā pašā laikā uzņēmumā ir liela daļa darbspējīgu un lojālu darbinieku, uzņēmumā ir sfēras, kas ir sakārtotas. Tādēļ droši varu apgalvot, ka, vērtējot potenciālo uzņēmuma apjomu, pieredzi un vēsturisko bagāžu, uzņēmumu ir iespēja sakārtot un padarīt par nozares līderi “de facto”, nevis tikai pēc bezkaislīgiem skaitliskiem rādītājiem. Lai to izdarītu, ir jāfiksē būtiskākās problēmas, kuras var atrisināt. Piemēram, redzu, ka RNP, līdzīgi kā daudziem valsts un pašvaldību uzņēmumiem, trūkst digitalizētu procesu, digitalizētas uzskaites, ir problēmas dabūt finanšu datus, ir finanšu kontroles problēmas. Uz to visu ir norādījis auditors.

Ja mēs runājam par nozares galvenajām problēmām, tad tāpat kā lielākajai daļai apsaimniekotāju, būtiskākā problēma ir naudas atgūšanas ātrums. Esmu pārliecināts, ka RNP ir nepilnības darbā ar parādniekiem, īpaši ja runājam par vecajiem parādiem. Daļa parādu ir kopš uzņēmuma dibināšanas. Tāpat man pagaidām nesaprotamu iemeslu dēļ RNP parādu piedziņai neizmanto ārpakalpojumu. Taču galvenā šī brīža problēma slēpjas apstāklī, ka parādi tiek iztiesāti, bet nauda no parādniekiem netiek atgūta. Darbs pie parādu piedziņas intensifikācijas RNP ir sākts jau iepriekšējās valdes laikā.

Salīdzinājumam varu pateikt dažus skaitļus. 2019.gada augustā tiesās iesniegtas tikai 13 prasības par parādiem 80 400 eiro apmērā. Šogad iesniegtas 356 prasības par 604 000 eiro. Pagājušajā gada augustā zvērinātiem tiesu izpildītājiem nodota izpildei 31 lieta par 138 000 eiro, bet šogad - 154 lietas par 264 000 eiro. Darbs ir intensificējies. Trīs gadu griezumā – no 2018. līdz 2020. gadam - piedziņai nodoto lietu skaits pieaudzis vairāk nekā trīs reizes: 1328 lietas pret 4289 šogad.

Katru gadu ir aptuveni līdzīgas summas, kas uzņēmumam netiek samaksātas. Piemēram, par apkuri iedzīvotāji katru gadu nenorēķinās par 2 līdz 3 miljoniem eiro. Šogad līdz apkures sezonas sākšanai iedzīvotāju parāds par apkuri bija 2,6 miljoni eiro. Kopumā par visiem maksājumiem iedzīvotājiem pret RNP ir aptuveni 40 miljonu eiro parāds. Diemžēl ar naudas atgūšanu neiet tik raiti. Pašlaik RNP zvērinātiem tiesu izpildītājiem nodevuši lietas par kopsummu 27 miljoniem eiro. Šī ir nauda, kas jau ir iztiesāta, bet tiesu izpildītājiem nesokas ar tās atgūšanu.

Vai jūs redzat šai problēmai risinājumu?

Viena skaidra risinājuma nav. Tam ir jābūt risinājumu kompleksam. Ir skaidrs, ka līdzekļus no ēku uzkrājumiem parādu segšanai ņemt nedrīkst, ja vien to neizvēlas paši dzīvokļu īpašnieki. Arī kredītus vai overdraftus parādu apmaksai ņemt nedrīkst. Līdz ar to, lai namu apsaimniekotāji, tostarp RNP, izkļūtu no ķīlnieka lomas, nepieciešami sistēmiski risinājumi normatīvajos aktos. Šķiet, ka to saprot arī atbildīgajā Ekonomikas ministrijā un pie tā darbs jau notiek. Ir jāskatās, kā to risina citās valstīs. Piemēram, Igaunijā tiek veidoti speciāli uzkrājumi parādu segšanai. Citur jau tarifā tiek iestrādāta rezerve tam, lai varētu segt izveidojušos parādu. Vēl viena problēma, kādēļ netiek samaksāti komunālo maksājumu parādi, ir tas, ka šiem parādiem nav sasaistes ar īpašumu. Viens īpašnieks var izveidot parādu, pārdot īpašumu citam un viņam nav pienākuma šo parādu nomaksāt. Līdz ar to parāds paliek pie apsaimniekotāja, kurš atkal kā starpnieks nonāk ķīlnieka lomā. Šo problēmu varētu risināt, nosakot, ka, pārdodot īpašumu, parādi ir jādzēš. Tas būtu ļoti būtisks solis šīs problēmas risināšanai. Tas būtu optimāls risinājums, jo dzīvokļa īpašnieka parāds ietekmē veselas mājas likteni, tās ir visu kopīpašnieku iespējas saņemt pakalpojumu, uzkrāt naudu remontdarbiem utt. Īpašums nav atrauts no mājas, bet parāds ir. Tas nāk par sliktu visiem mājas iemītniekiem. Taču atkārtošu, lai to darītu, ir vajadzīgas izmaiņas normatīvajos aktos, ir jāmaina tarifu aprēķināšanas metodika u.tml.

Vai ir iespējami tehniski risinājumi, piemēram, atteikšanās no stāvvadiem, lai apkuri varētu atslēgt tikai vienam dzīvokļa īpašniekam?

Tas ir dzīvokļu īpašnieku jautājums. Ja īpašnieku kopība tā izlemj, tad to var darīt. Pārvaldnieks to izlemt nevar. Diemžēl, lielākajā daļā māju, kurās Rīgā notiek renovācijas un kur to varētu izdarīt, tas netiek veikts, jo siltumapgādes sistēmas pārbūve no vertikālās uz horizontālo izmaksā pārāk dārgi. Turklāt, atslēdzot apkuri dzīvoklim, kas, piemēram, ir mājas vidū, dzīvoklī tik un tā saglabāsies pietiekami silta gaisa temperatūra un šī dzīvokļa īpašnieks ļaunprātīgi varēs izmantot ēkā esošo siltumu, par kuru maksās pārējie iedzīvotāji.

Jūs minējāt, ka apturētu iepirkumu dēļ nenotiks remontdarbi. Kādas ir galvenās problēmas RNP apsaimniekotajās mājās?

Negribu izcelt kaut ko vienu. Ņemot vērā, ka vairums mūsu pārvaldīšanā esošo ēku celtas pagājušajā gadsimtā, tās nav piedzīvojušas vērā ņemamus remontus un ir sliktā tehniskā stāvoklī. Jāatzīst, ka jau padomju laikos tās nebija diezin cik labākā stāvoklī, tās nereti uzturēja un remontēja pēc “atlikuma principa”. Diemžēl, lai šo jautājumu risinātu kompleksi, nepieciešami lieli finanšu līdzekļi. Ēkām veidojas uzkrājumi, bet uzkrājumu veidošanās ir pārāk lēna. Ja uzkrājums vienai mājai ir 28 000 eiro, tas ir virs vidējā, taču tik un tā tā ir pārāk niecīga summa, lai veiktu būtiskus uzlabojumus daudzdzīvokļu māju kontekstā. Viens no risinājumiem ir dažādi Eiropas Savienības fondi, kas palīdz, piemēram, mājas nosiltināt. Bet tā ir tikai siltināšana, ar šo naudu nevar atrisināt citas problēmas, piemēram, ēkas konstrukcijas elementos.

Kādēļ Rīgā dzīvojamās mājas salīdzinoši kūtri tika pieteiktas programmām energoefektivitātes uzlabošanai?

Iespējams, viens no būtiskākajiem iemesliem ir tas, ka Rīgā jau vēsturiski ir bijusi viena no zemākajām siltuma cenām. Līdz ar to arī ieguvumi nav bijuši tik acīmredzami kā pilsētās ar augstāku siltuma cenu. Jāņem vērā, ka pie zemākas siltumenerģijas cenas arī ieguvumi finansiālā izteiksmē ir mazāki nekā tad, ja apkure izmaksā dārgāk. Šobrīd māju siltināšanai ir pieteiktas nepilnas 150 mājas. Reāli pie fondu naudas var tikt 100. Tas tik un tā nav pietiekami, ja apzināmies, ka RNP apsaimniekošanā kopumā ir vairāk nekā 4000 māju. Tāpēc mēs šobrīd izskatām visus iespējamos risinājumus, kā nodrošināt masveidīgu klientu māju atjaunošanu. Tas ir viens no būtiskajiem izaicinājumiem.

Vai RNP ir jāpaliek pašvaldības uzņēmumam, vai arī tam būtu jākļūst par privātā kapitāla sabiedrību?

Tas ir politisks jautājums. Tomēr domāju, ka ieviešot uzņēmumā labas pārvaldības principus, ieviešot OECD standartus, nevajadzētu būt atšķirībai, vai tas ir privāts uzņēmums vai pieder pašvaldībai. Efektīvi korporatīvās pārvaldības principi dod iespēju uzņēmumam efektīvi un caurspīdīgi strādāt ar skaidriem un ilgtspējīgiem uzdevumiem un mērķiem.

Cik ilgs laiks vajadzīgs, lai šos principus ieviestu?

No savas pieredzes varu teikt, ka jāsāk būs ar uzņēmuma stratēģiju, stratēģiskajiem mērķiem. Kopumā nepieciešams aptuveni gads, lai ieviestu pamatprincipus un apstiprinātu uzņēmuma stratēģiju. Ja mēs tiksimies pēc gada, tad varēšu pastāstīt, ko RNP darīs nākamos piecus gadus.

Uzziņa:

“Firmas.lv” informācija liecina, ka namu apsaimniekošanas uzņēmums “Rīgas namu pārvaldnieks” dibināts 2010.gada decembrī. Uzņēmuma pamatkapitāls ir 5,1 miljons eiro. No 2011.gada uzņēmums visu laiku strādājis ar peļņu, tomēr 2019.gadā, neraugoties uz apgrozījuma pieaugumu par 6%, RNP strādāja ar 958 800 eiro zaudējumiem. Uzņēmuma apgrozījums pērn bija nepilni 64 miljoni eiro.

Aģentūras LETA arhīvā pieejamā informācija liecina, ka 2010.gada 20.aprīlī Rīgas dome pieņēma lēmumu par atsevišķu namu pārvalžu apvienošanu vienā uzņēmumā. Līdz tam Rīgas pašvaldībai piederēja 15 atsevišķas namu pārvaldes - "Avota nami", "Daugavas nami", "Juglas nami", "Krasta nami", "Ķengaraga nami", "Mežciema namsaimnieks", "Pļavnieku nami", "Purvciema nami", "Rīgas centra apsaimniekotājs", "Sarkandaugava", "Valdemāra nami", "Vecmīlgrāvis", "Viesturdārzs", "Zemgale" un "Kurzeme namu apsaimniekotājs".